Семейная ипотека в 2026: новые правила с 1 февраля
Семейная ипотека под 6% годовых — самая популярная льготная программа в России (продлена до 2030 года). Но с 1 февраля 2026 правила ужесточились: только один льготный кредит на семью, муж и жена обязаны быть созаёмщиками по одному договору. Лимит — 12 млн ₽ для Москвы, СПб, Московской и Ленинградской областей; 6 млн ₽ для других регионов. Кому положена, как оформить, в чём подвохи.
Кому доступна Семейная ипотека в 2026
Базовое условие: минимум один ребёнок не старше 6 лет, рождённый или усыновлённый с 01.01.2018 по 31.12.2027. Альтернативно: ребёнок-инвалид (любого возраста). Граждане РФ. С 01.02.2026 муж и жена обязаны выступать созаёмщиками — оформить ипотеку на одного из них нельзя. Если родители ребёнка не в браке — программа недоступна для одного из них как «единственного» родителя.
Сколько и под какой процент дают
Ставка — 6% годовых. Срок — до 30 лет. Лимиты по сумме кредита: Москва, СПб, Московская и Ленинградская области — до 12 млн ₽. Остальные регионы — до 6 млн ₽. Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья. Расчёт: квартира 8 млн ₽, взнос 1,6 млн ₽ (20%), ипотека 6,4 млн ₽ × 25 лет × 6% — платёж 41 232 ₽/мес, переплата 5 969 600 ₽. Та же квартира под рыночные 14,9% — платёж 86 440 ₽, переплата 19 532 000 ₽. Разница 13,5 млн ₽.
Что изменилось с 1 февраля 2026
Главное: один льготный кредит на семью. До 01.02.2026 муж и жена могли оформить два отдельных кредита по Семейной (например, на квартиру и на ИЖС). Сейчас — только один. Второе: муж и жена обязательно созаёмщики по одному договору. Это значит, что доходы складываются (хорошо для одобрения), но и в долговой нагрузке оба. При разводе — пересмотр прав на квартиру и обязательств обоих. Третье: при рефинансировании комбоипотеки учитывается льготная часть.
На какое жильё можно
Только новостройки от застройщика по ДДУ. Готовое жильё на вторичке — нельзя. Исключение: объекты ИЖС (индивидуальное строительство) на собственном участке у аккредитованного банком подрядчика. Готовый дом на вторичке тоже нельзя. Площадь — обычно от 18 м² на человека. Жильё должно быть оформлено на основного заёмщика и/или созаёмщика-супруга. С маткапиталом + Семейной можно дополнительно сократить взнос: маткапитал засчитывается как часть собственных средств.
Какие банки участвуют
Все крупнейшие банки: Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, ДОМ.РФ, Россельхозбанк, Совкомбанк, Т-Банк, Росбанк, ПСБ. Условия по программе одинаковые (лимит 12/6 млн, ставка 6%, срок до 30 лет). Различия: требования к застройщику, скорость одобрения, комиссии за выдачу. ДОМ.РФ и Сбер — самый широкий список аккредитованных застройщиков. Альфа и Т-Банк — самый быстрый онлайн-процесс.
Подводные камни
1) При продаже квартиры в первые 5 лет после оформления — налог НДФЛ 13% от прибыли. Семейная не делает исключений. 2) Доли детям выделять обязательно, если использовали маткапитал — это снижает ликвидность при последующей продаже. 3) Программа фиксирует ставку 6% на весь срок. Если ключевая упадёт до 5% — пересчёта не будет, но и роста выше 6% тоже. 4) Просрочка по платежу — банк вправе пересчитать ставку до рыночной (14–17%), льгота слетает. 5) При разводе — оба остаются должны, делёж квартиры через суд.
Частые ошибки
1) Думают, что «Семейная» = семья с любым числом детей. Нет: нужен либо ребёнок до 6 лет, либо ребёнок-инвалид. 2) Берут максимум, что дают (12 млн в Москве), не считая ПДН. Льготная ставка не отменяет правила: платёж не должен быть выше 50% дохода. 3) Не проверяют застройщика на аккредитацию — банк отказывает в самый последний момент. 4) Оформляют на одного родителя, чтобы «не делить» при разводе — с 01.02.2026 нельзя, оба обязательно созаёмщики. 5) Не успевают использовать программу до 6-летия ребёнка — программа действует, пока ребёнку до 6, дата подачи заявки = до дня рождения. 6) Берут на максимальный срок 30 лет, не планируя досрочку — переплата за 30 лет под 6% всё равно ~1,5 раза от тела.